退钱啦！一文说清楚居民换购住房的退税政策

换了房的朋友们又有福利了，国家给大家发红包，对已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

而有改善住房的想法，但还没付诸行动的朋友们，也可以试算一下退税的力度，适当考虑要不要择机行事。

根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布的公告显示：

对出售自有住房并在市场重新购买住房的纳税人，延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策。

公告执行到2025年底，重新购置住房的有效期限制在1年内，这两个前提条件要知悉。

按照新购住房的具体金额来看，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。

若新购住房金额小于现住房转让金额，则按新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还出售已缴纳的个人所得税。

整体思路清晰了，那就衍生出三个大家更关心的问题，哪些人可以退税？具体能退多少钱？买卖的时间如何确定？

一、能享受优惠政策的纳税人，必须同时满足两个条件：

（一）出售的住房和重新购买的住房，必须在同一个城市范围。

居民不能以跨城市定居的需求，来匹配退税优惠，不符合政策的大基调，也加重了转出城市的负担。

（二）出售自有住房的纳税人与新购住房的纳税人，之间必须有直接相关，比如同一个产权人，或者产权人之一。

这是为了避免“张冠李戴”套政策，也无法真正反映居民在改善住房方面的需求。

二、按照出售价格来核算退税金额，同样分成两种情况：

（一）新购住房金额大于或等于现住房转让金额，退税的金额就等于现住房转让时缴纳的个人所得税。

（二）新购住房金额小于现住房转让金额，退税金额＝（新购住房金额/现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

举个例子，李某十月份以200万元的价格，出售了一套房产，缴纳了4万元个税，十一月份在当地又重新购买了一套住房。

如果新购住房220万元，李某可以申请退4万元；如果新购住房100万元，李某可以申请（1100/200×4=2，也就是2万元。

关于价格的界定，以网签备案的购房合同中注明的成交价格为准，若与核定计税价格不一致，以核定计税价为准。

值得注意的是，现住房转让金额和新购住房金额均不包含增值税。

若出售的住房多人所有，或者新购的住房不止一个产权人，按照纳税人所占产权份额确定具体的金额基数。

三、买卖时间涉及到三个方面的情况：

（一）出售现住房的时间，以个人所得税完税时间为准，而不是成交的时间，可能会稍微晚一些。

（二）若新购住房为二手房，则以纳税人购房时契税的完税时间，或者不动产登记证书上的时间为准。

（三）若新购的住房为新房，那么只需要以房屋交易合同拿到备案的时间为准，而不是必须拿到不动产登记证了。

符合上述条件的朋友们，抓紧时间整理材料，带好身份证、交易合同、新产权证等，向征收房产出售个人所得税的主管税务机关提出申请，逾时不候哦。