百亿抄底内地楼市，黄了？

wujiang009

踏入3月，房企的年报季准备要来了。
            打响第一枪的，正是港资开发商。
9 H: ^5 B! u; S: M- n            最近，新世界发展公布了2022年-2023年财年中期，也就是2022年下半年的业绩。
            数据是不太好，但去年行业的大环境摆在那里，业绩下滑完全可以理解。
            真正让我们惊讶的，是另一发逆势的操作。
6 a" m5 Q8 U' M7 D6 f; ^            好不容易熬到了楼市回温，新世界却一改半年前抄底内地楼市的万丈豪情，转而宣布——
            我要降杠杆了！
: d; t  i5 w1 V" Z6 ^            这是怎么回事呢？
; x0 d% A' W  a: m' n            先说说最新的成绩单吧。
            2022年下半年，新世界发展录得综合收入401.93亿港元，同比增长13%。
            能增收是挺难得的，但对于以高利润为傲的港企来说，更麻烦的恐怕是增收不增利——
- j" g) B* t8 @) p; [2 y; D            基本溢利和股东应占溢利，分别下跌超过七分之一。
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0 ~$ n0 D% Z; G            赚的钱少了，自然派给股东的福利也会减少。
' Z9 i  s) p4 r& }! U            新世界宣布，此次期内派息0.46港元，与去年同期相比大幅下滑超过17%。
% m3 J( e+ \: R: T! F& W: b/ K            要知道，新世界发展过去一直被视为行业中高股息率代表的企业，多年间一直秉承“依照利润和现金流渐进性、可持续派息”的策略——
9 B& n. S# B# X            但覆巢之下，岂有完卵，这是13年来，新世界首次进行减息操作。
            阴霾终于过去，当房地产市场终于迎来小阳春，新世界却开始转向了。
            新世界高层在业绩会上明确表示，2023年财年的预算将减少40亿港元，这些减少的成本主要来自于买地预算的缩减。
            到了2024年财年，集团的一般支出会进一步减少。
- h! \* Y& z5 G) J            这番表态，让不少人大跌眼镜。
2 V1 b% r2 F# B, i, E( ]* {; I1 x            要知道，自从2021年楼市陷入冰封期后，新世界一直在给行业打气。
- f/ [8 \) o( r0 x/ O& X            2022年初，新世界出台了“quick win ”战略，向外宣称手持200亿港元的收购额度了。
9 h  }. t# d) q            到了8月，郑志刚再一次出现，声称内地市场已经触底，是极好的收获战利品的时间，并放出这样的话——
                        
2 W7 }5 F% K2 d. w$ g7 a            看上去，就是一副蓄势待发准备抄底的模样。
/ _& w. o; T0 f  |- _            但事实上是怎样的呢？
9 _4 g1 z, m* u* I  Y            我们回溯了一下，在去年上半年，新世界确实有不少动作，比如收购龙光持有的高速公路股权，与招商、保利携手拿下上海普陀区的地块。
            但到了下半年，就基本偃旗息鼓了。
            除了和远洋展开商业项目合作以外，新世界鲜有在公开市场上掏出真金白银，只有在12月花了13.1亿元，对上海的一个项目公司进行了入股。
                        
            到如今，百亿目标的时间过去了一半，拿地预算只花了不到七分之一。
            就算不官宣降杠杆的计划，这拿地目标实现的进度，也有点雷声大，雨点小了。
            那么，为什么新世界忽然又不愿意拿地了呢？
2 a: M+ G! T7 w4 z1 y1 e; y            作为一家港企，近年来，新世界的负债率是节节攀升。
& |' Y1 t2 D0 q7 m4 t7 Y- |! S            财报显示，截至2022年12月末，新世界的有息负债有1800多亿元，净负债率近47%。
# K6 G, d- N9 ]5 T- g            一个可以对比的数值是，2021年财年的同一指标为35.6%——
4 M; w# k% L! Q* ~            也就是说，仅仅过了一年，新世界的负债率增幅就超过了10%。
9 I+ _! y9 u# i            对于以稳健安全著称的港资来说，可能就远超安全边界了。
  x# ~7 t: t; D( A6 ^' l            毕竟，和其他的港资开发商相比，新世界是头顶最高负债率的那个。
                        
: F! e, F- @/ l  T7 M* i" ^3 s; W            而且，不算还不知道，新世界的净负债率，甚至比中海、万科这类谨慎的内地房企还要高。
            眼看着利润率被高负债吞噬得越来越严重，新世界终于狠下心来，官宣要开始换挡降速了。
            黑铁时代的各种降本增效措施自然逃不过，在版图扩张、资产处置上也收住了手，降负债的KPI也明确下来了——
+ a* H$ a- A7 q1 L4 Y4 g            到了2023年末，净负债率要控制在稍高于40%，到了2024年中旬，将进一步下调到40%以下。
            讲真，回顾新世界在内地的发展，确实有底气，但也有软肋。
            作为老牌的港企，新世界的底牌在于其良好的土储排布和商业布局。
            下沉三四线小城市是不太可能的，新世界有近65%的土储分布在经济富庶的粤港澳大湾区和长三角。
6 s, M* O% v$ M. D6 V  V, C/ b            从销售均价也可以窥探一番。
            报告期内，新世界的单价达到了5.4万元/平。
" p3 \/ N% q9 [) T2 G            这是什么概念呢？
9 _$ w, a/ ^" n0 j' [7 O            去年广州的新房均价接近3.8万元/平，就连擅长打造豪宅的绿城，平均销售价格也不过是2.68万/平——
            新世界的新房均价是绿城的2倍还要多，这足以说明新世界有强大的品牌溢价能力，也有足够的豪宅打造能力。
  L( U" W7 T/ o; D9 Y3 v+ u            但软肋也显而易见。
            新世界的产品升级实在是有点缓慢，不少新入市的楼盘还保留着过气的港式风格设计——
$ t! @' V- N1 d" {/ i            赠送面积不多，不注重通风采光，甚至，还有一些奇怪的犄角旮旯。
; D( \5 }) l$ J. W/ l  r( {5 S& R            与目前内地主流的快速迭代、将户型卷出极致的开发商相比，新世界已经明显落后了一个量级。
/ J6 J2 T. L6 V) h3 F# b6 f            这样明显的短板，直接增加了卖房的难度。
            就拿广州在售的新世界耀胜尊府来说吧，去年12月首次开盘，推出195套，但截至目前，阳光家缘上的销售情况是这个样子的——
/ a* f* G9 E- l9 y6 y8 y* t* t2 G            这个盘的位置其实是不错的，但三个月过去了，网签率只有12%，就算考虑到有一定滞后性，也只能说去化实在不算好。
/ W# C' F6 V6 [7 x' H4 I            最后，新世界这轮逆势收缩，会成为一个趋势吗？
. s" ~' m1 l9 ^4 ~            至少从目前来看，港资还没有出现大规模的撤退。
            但一个有意思的现象是——
            最近，央企们已经摩拳擦掌，开始狂飙了。