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踏入3月,房企的年报季准备要来了。3 q+ }1 z* u* A: g! C0 _3 y
打响第一枪的,正是港资开发商。
/ n9 F( N1 A3 Y. `& E) d 最近,新世界发展公布了2022年-2023年财年中期,也就是2022年下半年的业绩。
* g# K' Z3 Y8 b* K/ y2 i" g6 g 数据是不太好,但去年行业的大环境摆在那里,业绩下滑完全可以理解。( b" f8 g; t8 X6 `
真正让我们惊讶的,是另一发逆势的操作。2 b" I1 @( [$ L$ s
好不容易熬到了楼市回温,新世界却一改半年前抄底内地楼市的万丈豪情,转而宣布——/ C$ B$ J( ?. Y$ @' V
我要降杠杆了!, p- B- r& b6 [+ l2 n% V8 Q' \7 O
这是怎么回事呢?# a( [6 f5 }6 A/ G) ~# J2 a
先说说最新的成绩单吧。
& D) G* w, v- {5 F 2022年下半年,新世界发展录得综合收入401.93亿港元,同比增长13%。( e4 z( n" j) r A% I7 L
能增收是挺难得的,但对于以高利润为傲的港企来说,更麻烦的恐怕是增收不增利——& a6 B3 J% ~: k; D
基本溢利和股东应占溢利,分别下跌超过七分之一。
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赚的钱少了,自然派给股东的福利也会减少。# o# {9 c. {/ k7 b$ [' q0 L
新世界宣布,此次期内派息0.46港元,与去年同期相比大幅下滑超过17%。
6 f' F5 X. w+ ^8 [* \+ t& Z# u 要知道,新世界发展过去一直被视为行业中高股息率代表的企业,多年间一直秉承“依照利润和现金流渐进性、可持续派息”的策略——: |* _* E/ N3 F' z, ?
但覆巢之下,岂有完卵,这是13年来,新世界首次进行减息操作。
$ Y- n& k. x3 s8 p( J 阴霾终于过去,当房地产市场终于迎来小阳春,新世界却开始转向了。
& U0 D8 q0 u k+ }$ _4 j 新世界高层在业绩会上明确表示,2023年财年的预算将减少40亿港元,这些减少的成本主要来自于买地预算的缩减。
2 L d1 z0 M, k# k; { 到了2024年财年,集团的一般支出会进一步减少。
7 M/ _6 r: q2 P+ B9 P/ l2 Q 这番表态,让不少人大跌眼镜。! R2 p) F. {( h1 M9 E
要知道,自从2021年楼市陷入冰封期后,新世界一直在给行业打气。
) M$ z8 \: E0 A8 d 2022年初,新世界出台了“quick win ”战略,向外宣称手持200亿港元的收购额度了。
2 t, M0 a1 q9 Q. e' Y# M$ Q 到了8月,郑志刚再一次出现,声称内地市场已经触底,是极好的收获战利品的时间,并放出这样的话——
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5 \" C0 u0 g6 j, Y5 r2 d6 X' s( A2 h 看上去,就是一副蓄势待发准备抄底的模样。
' S4 v( N; P) G0 _! C8 r/ _( p 但事实上是怎样的呢?
! o9 b& `2 W- S; S2 ]1 t& o9 A6 J 我们回溯了一下,在去年上半年,新世界确实有不少动作,比如收购龙光持有的高速公路股权,与招商、保利携手拿下上海普陀区的地块。7 \+ N ^$ C. c4 j: }
但到了下半年,就基本偃旗息鼓了。+ r4 \/ Z- W, v0 f0 w2 f
除了和远洋展开商业项目合作以外,新世界鲜有在公开市场上掏出真金白银,只有在12月花了13.1亿元,对上海的一个项目公司进行了入股。( c: p/ c( k% c4 A
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到如今,百亿目标的时间过去了一半,拿地预算只花了不到七分之一。/ s$ {* d. D% O5 A
就算不官宣降杠杆的计划,这拿地目标实现的进度,也有点雷声大,雨点小了。) T0 o! q" u4 j, Y: H$ G
那么,为什么新世界忽然又不愿意拿地了呢?, |3 v& ^! [5 ^2 N: r% v
作为一家港企,近年来,新世界的负债率是节节攀升。& s5 P* j/ U# H
财报显示,截至2022年12月末,新世界的有息负债有1800多亿元,净负债率近47%。
0 a, M5 {/ g2 T2 m+ e 一个可以对比的数值是,2021年财年的同一指标为35.6%——
, x9 U4 Z6 d$ b4 O7 o% |6 W' T+ a 也就是说,仅仅过了一年,新世界的负债率增幅就超过了10%。
/ j5 Z3 M. j5 L0 h( n! _/ v0 L 对于以稳健安全著称的港资来说,可能就远超安全边界了。
6 ?4 l$ i3 c* e 毕竟,和其他的港资开发商相比,新世界是头顶最高负债率的那个。+ a( n" i% H: F5 E& F# i/ c
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而且,不算还不知道,新世界的净负债率,甚至比中海、万科这类谨慎的内地房企还要高。0 V. K: W; n3 e- |) F% J( D
眼看着利润率被高负债吞噬得越来越严重,新世界终于狠下心来,官宣要开始换挡降速了。) f! G, G" T' ~" y) M4 ?0 P
黑铁时代的各种降本增效措施自然逃不过,在版图扩张、资产处置上也收住了手,降负债的KPI也明确下来了——; q# r3 [! H* [
到了2023年末,净负债率要控制在稍高于40%,到了2024年中旬,将进一步下调到40%以下。1 }) L. {! ~! {& ~# `1 [
讲真,回顾新世界在内地的发展,确实有底气,但也有软肋。
* @2 q7 g5 a5 C 作为老牌的港企,新世界的底牌在于其良好的土储排布和商业布局。' ?- t& u) Z, H* L8 e+ Z
下沉三四线小城市是不太可能的,新世界有近65%的土储分布在经济富庶的粤港澳大湾区和长三角。- D' Y+ ~' }! u
从销售均价也可以窥探一番。- u x: E7 }7 B* K% o
报告期内,新世界的单价达到了5.4万元/平。3 M7 T5 {+ W, Q7 i
这是什么概念呢?
. E0 H2 i2 A; t& Z3 F2 g! W 去年广州的新房均价接近3.8万元/平,就连擅长打造豪宅的绿城,平均销售价格也不过是2.68万/平——
' _, w2 B; Y: T0 k 新世界的新房均价是绿城的2倍还要多,这足以说明新世界有强大的品牌溢价能力,也有足够的豪宅打造能力。5 x1 X7 S$ V- o$ O7 A- i
但软肋也显而易见。" _+ j- A0 I' i: h) w: T3 e5 E, \! P
新世界的产品升级实在是有点缓慢,不少新入市的楼盘还保留着过气的港式风格设计——) e; Y2 Z9 A T( r. t0 b; ^6 |% ^$ L' f
赠送面积不多,不注重通风采光,甚至,还有一些奇怪的犄角旮旯。
' O; {$ B0 [: I' ?3 ~ 与目前内地主流的快速迭代、将户型卷出极致的开发商相比,新世界已经明显落后了一个量级。* p( ~$ t }" N/ s
这样明显的短板,直接增加了卖房的难度。5 H" ?; I Q/ |4 c9 q' e# \* K
就拿广州在售的新世界耀胜尊府来说吧,去年12月首次开盘,推出195套,但截至目前,阳光家缘上的销售情况是这个样子的——) s- P2 `: }' B% `
这个盘的位置其实是不错的,但三个月过去了,网签率只有12%,就算考虑到有一定滞后性,也只能说去化实在不算好。: C3 o6 u0 z+ N( ^( Y# K2 Y: N
最后,新世界这轮逆势收缩,会成为一个趋势吗?
2 C# X. _# x# T8 {( m1 m+ R0 x 至少从目前来看,港资还没有出现大规模的撤退。& t, [4 d2 u/ J8 y
但一个有意思的现象是——& V: J& I1 d3 C, |
最近,央企们已经摩拳擦掌,开始狂飙了。8 o. {; ?. Y; {3 n# {: t$ m5 U
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