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踏入3月,房企的年报季准备要来了。0 U' O% B2 u( D0 w, l- D
打响第一枪的,正是港资开发商。
E2 w5 r8 N- h- { 最近,新世界发展公布了2022年-2023年财年中期,也就是2022年下半年的业绩。: a! [/ S+ D; C& T5 Y
数据是不太好,但去年行业的大环境摆在那里,业绩下滑完全可以理解。& m$ Q: Z6 A& p6 J% E7 L# s$ \
真正让我们惊讶的,是另一发逆势的操作。1 d" j" M) v0 c0 z) W+ J3 |" j
好不容易熬到了楼市回温,新世界却一改半年前抄底内地楼市的万丈豪情,转而宣布——
4 ^! p- j& u% h2 T; T8 s 我要降杠杆了!7 T' g& a# J8 r8 }4 A
这是怎么回事呢?
- z9 O+ Y- r, S; B; H) ?6 }" ] 先说说最新的成绩单吧。2 y/ k* }# N; v
2022年下半年,新世界发展录得综合收入401.93亿港元,同比增长13%。7 H# S) ?1 w' V( y
能增收是挺难得的,但对于以高利润为傲的港企来说,更麻烦的恐怕是增收不增利——7 ^, M; f$ x; N9 X4 I
基本溢利和股东应占溢利,分别下跌超过七分之一。
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& z5 n# V' {3 G; b 赚的钱少了,自然派给股东的福利也会减少。
1 W4 n. j0 m5 C4 H! K 新世界宣布,此次期内派息0.46港元,与去年同期相比大幅下滑超过17%。
5 ^% ?/ q& E" A2 F- G0 X! D 要知道,新世界发展过去一直被视为行业中高股息率代表的企业,多年间一直秉承“依照利润和现金流渐进性、可持续派息”的策略——2 }% A' V; k) P D% E b
但覆巢之下,岂有完卵,这是13年来,新世界首次进行减息操作。2 l3 q. Y3 E% P2 O- ]
阴霾终于过去,当房地产市场终于迎来小阳春,新世界却开始转向了。
i; ?$ G( g! O9 O( }2 _8 } 新世界高层在业绩会上明确表示,2023年财年的预算将减少40亿港元,这些减少的成本主要来自于买地预算的缩减。
: A- X l% V0 i& d" T) C 到了2024年财年,集团的一般支出会进一步减少。
& E& G& h' ^9 s! ]( j 这番表态,让不少人大跌眼镜。
+ h9 K2 B; t2 e7 b* z; a2 m* g- y 要知道,自从2021年楼市陷入冰封期后,新世界一直在给行业打气。3 P5 s$ ]- t; V' E; ~. ?4 o
2022年初,新世界出台了“quick win ”战略,向外宣称手持200亿港元的收购额度了。
- @/ P! |; O! C' P% x8 s' u/ K3 h 到了8月,郑志刚再一次出现,声称内地市场已经触底,是极好的收获战利品的时间,并放出这样的话——
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2 z1 F$ i7 n' \! D 看上去,就是一副蓄势待发准备抄底的模样。4 M9 u* ~& ?. D. \' _
但事实上是怎样的呢?
, j2 S+ }2 _5 w" T+ Y, v/ z: C5 }; o 我们回溯了一下,在去年上半年,新世界确实有不少动作,比如收购龙光持有的高速公路股权,与招商、保利携手拿下上海普陀区的地块。
( [( ?1 h0 S: x6 D 但到了下半年,就基本偃旗息鼓了。. n' m) \. K. B0 ?
除了和远洋展开商业项目合作以外,新世界鲜有在公开市场上掏出真金白银,只有在12月花了13.1亿元,对上海的一个项目公司进行了入股。
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到如今,百亿目标的时间过去了一半,拿地预算只花了不到七分之一。
& y! K9 |% h5 D* n6 b& s7 @& ^" L; ` 就算不官宣降杠杆的计划,这拿地目标实现的进度,也有点雷声大,雨点小了。
/ L6 C- R; G# x+ f+ F8 S 那么,为什么新世界忽然又不愿意拿地了呢?9 X( ^( c0 N9 C1 J8 |9 Y. q2 b
作为一家港企,近年来,新世界的负债率是节节攀升。& c/ f1 X# {" S9 q
财报显示,截至2022年12月末,新世界的有息负债有1800多亿元,净负债率近47%。( ~ I* I- k% Z) Q. t$ `
一个可以对比的数值是,2021年财年的同一指标为35.6%——
$ ^ I. }7 k8 N6 e8 v 也就是说,仅仅过了一年,新世界的负债率增幅就超过了10%。
' N% R9 j. J/ Y( K4 D6 k8 H 对于以稳健安全著称的港资来说,可能就远超安全边界了。7 z6 b8 P) R$ T, e
毕竟,和其他的港资开发商相比,新世界是头顶最高负债率的那个。
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而且,不算还不知道,新世界的净负债率,甚至比中海、万科这类谨慎的内地房企还要高。! i' u9 |2 Y2 w+ @( J* ~
眼看着利润率被高负债吞噬得越来越严重,新世界终于狠下心来,官宣要开始换挡降速了。: [% {0 D! k5 w- x% G7 l
黑铁时代的各种降本增效措施自然逃不过,在版图扩张、资产处置上也收住了手,降负债的KPI也明确下来了——
: ~9 w* s {1 Y/ g 到了2023年末,净负债率要控制在稍高于40%,到了2024年中旬,将进一步下调到40%以下。+ ~. P/ e* r. |: ~7 M, X! `5 h
讲真,回顾新世界在内地的发展,确实有底气,但也有软肋。7 B& n+ [ f l+ U: T
作为老牌的港企,新世界的底牌在于其良好的土储排布和商业布局。
2 ^: G, ^* r- K7 b* N. ~ 下沉三四线小城市是不太可能的,新世界有近65%的土储分布在经济富庶的粤港澳大湾区和长三角。
, m& M- d" Q$ V# e; @, b, a, Z! x3 I 从销售均价也可以窥探一番。
! c5 d9 `! ]. u2 p0 z9 c 报告期内,新世界的单价达到了5.4万元/平。 X j3 B9 T. l1 ^4 O9 h' f
这是什么概念呢?
5 d+ C0 L, m# H) W7 r 去年广州的新房均价接近3.8万元/平,就连擅长打造豪宅的绿城,平均销售价格也不过是2.68万/平——
: `" X2 b' ?' v' w/ M0 m% I" [ 新世界的新房均价是绿城的2倍还要多,这足以说明新世界有强大的品牌溢价能力,也有足够的豪宅打造能力。# S! V' O: l" z
但软肋也显而易见。1 j& b5 Y6 J0 S1 a
新世界的产品升级实在是有点缓慢,不少新入市的楼盘还保留着过气的港式风格设计——4 v {$ W; g% B2 X6 E- g. ^
赠送面积不多,不注重通风采光,甚至,还有一些奇怪的犄角旮旯。5 \/ }# P# U# q& F# v
与目前内地主流的快速迭代、将户型卷出极致的开发商相比,新世界已经明显落后了一个量级。
7 L3 {/ q- \" ^( n 这样明显的短板,直接增加了卖房的难度。, M' h# l# d7 G! \: s! R$ V# R. Q- U
就拿广州在售的新世界耀胜尊府来说吧,去年12月首次开盘,推出195套,但截至目前,阳光家缘上的销售情况是这个样子的——
. p4 J' b# }7 Q% Z# _* `) f! d 这个盘的位置其实是不错的,但三个月过去了,网签率只有12%,就算考虑到有一定滞后性,也只能说去化实在不算好。
! O! b6 g& `5 S. a+ l# p 最后,新世界这轮逆势收缩,会成为一个趋势吗?
9 `% S( o9 F6 K* r 至少从目前来看,港资还没有出现大规模的撤退。+ t) O3 X4 {, F) K! u) ~
但一个有意思的现象是——
$ _7 F! X4 G, i$ G: t/ l8 U 最近,央企们已经摩拳擦掌,开始狂飙了。
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