深圳松开二手房指导价“紧箍咒”一个月后：5月各项成交数据仍下滑，“有议 ...

复活的鬼是丑鬼

原标题：深圳松开二手房指导价“紧箍咒”一个月后：5月各项成交数据仍下滑，“有议价空间”成常态
                          每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤
距离深圳放宽二手房指导价贷款政策已过去一个多月，但从市场成交情况来看，并未起到明显的刺激作用。
“这个房子的指导价是182万元，业主挂牌价是198万元，如果你是首套房，且无房贷记录的话，银行同样可以按198万元总价放款，首付3成，有房贷记录的话首付要5成。”6月7日，深圳罗湖新秀片区的房产中介孙红梅向《每日经济新闻》记者介绍。
; P' i4 G' n; s4 a( [ 今年4月20日，深圳对二手房指导价规则进行调整，一个重要变化在于，银行放贷的标准从以前的与指导价进行绑定，调整成了“银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，指导价仅作参考”。
( }) P7 J8 q- N1 T+ q- L5 n 以上述房源为例，记者今年2月时也同样看过上述小区房源，彼时只能按照指导价182万元进行放款。现如今银行可按照198万元放款，购房者首付压力有所降低。
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深圳龙岗片区某二手房 每经记者 陈荣浩 摄
成交数据各种下滑
今年4月20日，深圳调整二手房指导价的消息广为流传，核心内容主要包括指导价不取消，不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价、实际成交价孰低为准，指导价仅作参考；即日起执行。
上述内容经多家媒体证实，“处于未正式发文，但已低调执行”状态。
  r1 L1 f/ m% i, N5 |; Y& O “我们目前是按照成交价或者评估价放款，哪个价格低，就按哪个价格报批。”宝安区一工商银行的工作人员向记者表示。
记者以购房者身份向第三方中介平台咨询多套房源了解到，不少挂牌价高于指导价的房源，均可按照实际成交价放款。比如龙岗中心城一套2014年满五唯一的4房，政府指导价为386万元，业主报价406万元，若买房者不还价以406万元成交，则可按实际成交价放款。
% Q& J1 F: E+ ?8 d- a# z4 z- v 据《每日经济新闻》此前报道，在传出“深圳将取消二手房指导价”消息后，有资深从业者麦勇（化名）告诉记者，南山南头片区有次新盘业主涨价200万元，“福田也有上调200万元的，的确有比较冲动的业主。”
但从多家机构披露的数据来看，深圳二手房成交仍处于低位运行。据深圳中原研究中心数据，5月深圳二手房过户量为2788套，环比下滑12.7%，连续第2个月下跌。
各片区二手房的过户量也多处于下滑状态，其中大鹏片区跌幅最明显，达到了71%。
而从各区域成交套数来看，排名靠前的区域分别为龙岗、福田和南山，5月二手房的过户套数分别为584套、567套和510套。
$ {3 c& M. t/ X 在二手房成交量下跌的同时，深圳的二手房挂牌量却在逐步上升。据深圳中原研究中心数据，截至5月底，二手房在售房源继续攀升至40152套，上升1.7%。
6月7日晚间，深职院房地产研究所所长邓志旺通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“事实上，目前深圳市场并非所有银行都按成交价放款，部分银行仍按指导价在放款。不过现在影响购房者的关键因素，已经不再是二手房指导价了，而是市场缺乏信心。此外，人才房的批量入市，也对新房和二手房有一定冲击，分流了一部分刚需购房客。”
9 Y! N* ~$ J0 k6 w$ g( X 6月8日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者表示，深圳二手房市场整体交易量不及预期，主要是因为前期需求集中释放，目前后续需求出现断层。虽然二手房贷款有所放松，但置业者对房地产市场前景的预期以及自身收入的预期都较弱，影响了需求的正常释放。
( o0 ~8 A/ u9 f, B1 L2 ~# U/ L “目前，深圳整个房地产市场的交易都不算活跃，成交量还处于低位。”
变相降首付的办法是…
深圳的二手房基本都有三个价格，官方指导价、真实成交价、业主挂牌价。
& H, d/ S8 X- z 在与多位中介的沟通中，记者听到最多的一句话便是，“如果诚心要，可以与卖家直接谈，挂牌价有一定溢价空间。”
  }& b- E) p! D) [3 c% q# ]1 x% n 根据记者在走访过程中了解到的情况，除少部分高总价二手房能高于指导价成交以外，较多二手房基本是接近二手房指导成交。成交价高于指导价的房源，主要集中在南山、宝安和福田三个片区。
$ Z6 F, k- M  m- e2 M4 ] 值得一提的是，高于指导价成交的房源，多数都是均价在10万元/平方米以上的房源，比较典型的如南山科技园片区的华润城润府三期，指导价13.2万元/平方米，业主普遍成交价在15万元/平方米以上；位于福田区福田中心片区的星河国家花园，指导价为9.63万元/平方米，业主普遍成交价在11万元/平方米以上。
=深圳光明区房产中介魏强向记者介绍，“目前深圳二手房的贷款，要具体看房子的情况，如果挂牌价高于指导价，可以按近期同类房源的成交价放款。只要挂牌价不是高得离谱一般是能够批下来的。”
8 t8 m3 A6 }" j4 g$ ? 比如魏强向记者推荐的位于光明区公明片区的一套2018年3室2厅房源，面积89平方米，业主挂牌价为386万元，指导价为442万元。
& @% S  t- a3 `0 R) g8 o3 q7 e; L 按照正常情况，业主挂牌价386万元，按照3成首付计算，首付为115.8万元，然后加上还需支付的大约35万元税费，相当于总购房成本在150.8万元左右。
  D8 D! [9 w" T 但像这种业主挂牌价低于指导价的房源，他们可以通过跟业主沟通、协商（将税费转移至卖方）的方式降低购房者的总购房成本。
/ ~8 d2 P# [, W4 H& Z “这个房子因为业主着急出手，所以价格压得比较低，您要诚心要，我们可以与业主沟通，把各种税费也加到总房款里，这样银行按照高价放款。”
魏强提到，因为房子没有满五唯一，所以购房成本还包含各种税费，比如契税、营业税等，各种税费算下来差不多要30多万元。
不过魏强称，这部分税费可以帮忙与卖家协商，把税费叠加到总房款里，让卖家出这笔钱，这样买家就变相降低了首付。
& U$ C3 S3 N1 ]1 ]2 @5 b/ r; U “假设各项税费是35万元，业主挂牌价386万元，那么银行可以按实际成交价421万元放款，你的实际首付成本可以降到126.3万元，相当于由卖家支付税费。”
- h* c  X4 q, Z4 M  y4 ]& { （应受访者要求，文中魏强、孙红梅为化名）
1 @, R5 D$ n2 H" B8 o 每日经济新闻